Daně při prodeji nemovitostí – jak na to?

Prodej nemovitosti
Koupě nemovitosti
Financování

Pokud jste se rozhodli koupit či prodat nemovitost, je nutné počítat s tím, že celý proces musí být velmi dobře smluvně zajištěn a taky ošetřen po daňové stránce. Proto je dobré si ohlídat detaily. Když spolupracujete s realitní kanceláří – nebo přímo s námi, nemusíte se bát. My je ohlídáme za vás, protože nemovitosti jsou naše parketa.

Pokud čtete náš blog, tak už jste se o nemovitostech a celém procesu prodeje dozvěděli spoustu informací. Pojďme se ale nyní podívat právě na daňovou stránku věci.

I v případě, že jste dosud prodej či koupi nemovitosti neřešili, nepochybně jste již někdy slyšeli názvy daní, které jsou zde relevantní. Jmenovitě to jsou:

  • Daň z nabytí nemovité věci
  • Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
  • Daň z přidané hodnoty – DPH
  • Daň z nemovitosti

Daň z nabytí nemovité věci

Zde máme pro zájemce o koupi nemovitosti pozitivní zprávu – tato daň zanikla. Od prosince 2019 již nemusí kupující odvést státu 4 % z kupní ceny a ani podávat související daňové přiznání.

Díky zrušení této povinnosti mají nyní kupující více finančních prostředků, které mohou využít právě na nákup jejich vysněné nemovitosti. To byl také hlavní cíl, proč byla daň zrušena – stát chtěl podpořit a rozhýbat realitní trh.

Odpočet úroků z hypotečního úvěru

Kromě zrušení výše zmíněné daně je zde ještě jedna věc, která šetří kupujícímu peníze, a to je možnost odpočtu úroků z hypotéky v rámci běžného daňového přiznání. Bohužel zde však došlo ke snížení maximální částky, kterou lze uplatnit – z původního maxima 300 000 Kč za rok, je od 1.1.2021 možné uplatnit stropově 150 000 Kč, a o tuto částku tak snížit základ daně.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Tato daň se týká povinností prodávajícího. Sazba daně je 15 % ze zisku z prodeje – tedy rozdílu cen, za kterou jste nemovitost koupili a za jakou jste nemovitosti prodali.

Nicméně zde existuje spousta výjimek, díky kterým se lze od této platby daně osvobodit.

Jedná se o následující 4 případy:

  • Pokud splníte časový test pro dobu vlastnictví – do konce roku 2020 to je vlastnictví po dobu 5 let před okamžikem prodeje, od roku 2021 je to 10 let.
  • Prodávající má trvalé bydliště přihlášené na dané nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem.
  • V případě, že jste nemovitost zdědili a zůstavitel je přímým příbuzným (rodič, manžel či manželka), který splnil časový test.
  • Prodávající je od daně osvobozen, pokud použije částku z prodeje na řešení svých bytových potřeb – tedy nákup či rekonstrukci nového bydlení, a to pouze do 1 roku od prodeje, případně zpětně 1 rok před prodejem (lhůta se určuje dle zdaňovacího období, ve kterém prodávající prostředky získal). Pro splnění této podmínky musí prodávající v dané nemovitosti bydlet bezprostředně před prodejem.

Tyto podmínky jsou platné, pokud vaše nemovitost nebyla zahrnuta v obchodním majetku – daň z příjmu prodeje nemovitosti je daň určená pro fyzické osoby. Pokud některou z těchto podmínek splňujete, i přesto je nutné podat příslušné daňové přiznání, kde doložíte, že jste od platby této daně osvobozeni.

Daň z přidané hodnoty - DPH

Tuto daň jste v souvislosti s prodejem nemovitosti taktéž mohli slyšet. Kdy je nutné tuto daň zohlednit a kdy ne?

DPH ve své prodejní ceně zohledňují zejména developeři, kteří jsou plátci DPH a kteří prodávají nově vystavené domy či bytové jednotky. Základní sazba DPH je 21 %.

DPH se neplatí v případě, kdy:

  • Je prodávajícím fyzická osoba, která není plátcem DPH.
  • Předmětem prodeje je nemovitost, ke které byl vydán kolaudační souhlas před více než pěti lety – ať už v rámci nové výstavby, či rekonstrukce, která podléhala kolaudačnímu souhlasu.

Daň z nemovitosti

V momentě, kdy se stanete vlastníkem nemovitosti, stáváte se taktéž osobou povinnou k zaplacení daně z nemovitých věcí. Vzniká vám povinnost podat k této dani určené daňové přiznání, a to do konce ledna následujícího roku. Pokud tedy v letošním roce koupíte nemovitost, je vaší povinností podat toto daňové přiznání během ledna roku 2022. Za rok 2021 zaplatil daň z nemovitosti prodávající, jako její aktuální vlastník v době přiznání daně.

V následujících letech pak již budete dostávat pravidelně složenku na částku, kterou je nutné zaplatit – tím pádem vám odpadá další povinnost podávat daňové přiznání - pouze v případě, že nastane nějaká změna například v rámci výměry nemovitosti – přestavba či nástavba.

Pro výpočet daně a daňové přiznání daně z nemovitosti doporučujeme použít elektronický formulář. V případě, že jste při prodeji své nemovitosti využili služeb naší realitní kanceláře, rádi za vás daňové přiznání vyřídíme.

 

Zdroje:

https://www.kurzy.cz/dane-danova-priznani/dan-z-nemovitosti.html

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586#p4-1

§ 4 odst. 1 písm. a) bod 1., 2., 3. zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů

§ 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů

ttps://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586#p38k-5-e-3

§ 38k odst. 5 písm. e) bod 3. zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-235#p56-3

§ 56 odst. 3 zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-338#p13a-9

§ 13a odst. 9 zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí