Změny podmínek pro získání hypotéky v roce 2022
Pokud přemýšlíte o koupi vlastní nemovitosti, velmi často vás bude zajímat hypoteční úvěr a jeho podmínky. Pojďte se s námi podívat na změny platné od dubna roku 2022.
V posledních letech významně rostl zájem o hypotéky a vlastnictví nemovitostí – tento trend byl podpořen zejména v posledních dvou letech, kdy lidé kvůli karanténě přehodnocovali své potřeby v rámci bydlení. V loňském roce se zároveň zvyšovala úroková míra, což způsobilo prudký růst zájmu o získání „levné“ hypotéky, dokud je čas. Díky tomu bylo rok 2021 opravdu rekordním pro všechny hypoteční instituce v oblasti poskytnutých úvěrů.
V letošním roce jsme se v dubnu dočkali několika změn, které znesnadní získání hypotéky, zejména lidem starším 36 let. Pojďme si tyto změny shrnout:
LTV
Loan to value – jedná se o ukazatel, který vyjadřuje poměr výše hypotečního úvěru vůči skutečné hodnotě nemovitosti. Jednoduše řečeno, vaše hypotéka by měla být nižší, než hodnota kupované nemovitosti. Což v praxi znamená, že se od vás očekávají i vlastní vložené prostředky. Dříve se doporučovalo mít alespoň 10 % z hodnoty nemovitosti (90 % pak bylo možné získat jako úvěr), dnes už je situace přísnější – pro osoby nad 36 let platí, že musí mít našetřeno 20 % z hodnoty nemovitosti, tím pádem maximální výše hypotéky je 80 %. Pro osoby do 36 let, které chtějí koupit nemovitost za účelem vlastního bydlení, zůstává poměr LTV stále 90 %.
Můžeme si to uvést na jednoduchém příkladu:
Pokud máte zájem koupit nemovitost v hodnotě 5 000 000 Kč, dříve jste potřebovali „pouze“ 500 000 Kč – zbývajících 4 500 000 Kč Vám za splnění všech požadavků mohla půjčit banka. Nyní, pokud je vám nad 36 let, při koupi stejné nemovitosti potřebujete již 1 000 000 Kč.
Celková výše příjmů
Při žádosti o hypotéku banka posuzuje souhrn vašich příjmů – aby se prokázala vaše schopnost a možnosti dluh splácet. Nyní platí nařízení ČNB, kdy na splátky hypotečního úvěru může žadatel využít maximálně 45 % ze svého čistého měsíčního příjmu. Pro osoby mladší 36 let je tato hranice 50 %.
Výše zadlužení žadatele
Dalším ukazatelem, který banka vyhodnocuje, je celkové zadlužení žadatele o hypoteční úvěr. Objem všech dluhů (včetně i hypotečního úvěru) žadatele nesmí být vyšší než 8,5 ročních čistých příjmů. Pro osoby mladší 36 let se jedná o hranici 9,5 ročních čistých příjmů – opět mluvíme o pořízení nemovitosti pouze za účelem vlastního bydlení, v rámci tohoto ukazatele nesmí být hypoteční úvěr použit pro nákup nemovitosti pro investiční účely.
Tyto tři základní změny jsou od dubna 2022 závazné při udělení hypotečního úvěru. Máme zde však ještě jeden faktor, který už je na zvážení ze strany zájemce o hypoteční úvěr, a který bychom zde rádi zmínili, protože je vždy dobré rozmyslet si své možnosti dopředu.
Změny úrokové míry
Úroková míra se liší banka od banky, nicméně má zásadní vliv. V posledním roce se úrokové míry prudce zvýšily, zejména z důvodu boje ČNB s inflací – pokud zvažujete nákup nemovitosti na úvěr, rozhodně zvažte výši úrokové míry. Můžete si vybrat různé doby fixace, nicméně je dobré přemýšlet i do budoucnosti a zvážit situace, kdy se úroková míra může významně lišit, právě po uplynutí doby fixace.
Co z těchto změn vyplývá?
Zjednodušeně řečeno, vlastní bydlení se stává ještě méně dostupným, než tomu bylo doposud. Drahé hypoteční úvěry způsobují pokles poptávky po koupi nemovitostí a za pokračujících omezení dojde postupně ke změně vlastnické struktury nemovitostí v ČR. V poslední době je možné pozorovat trend, kdy firmy nakupují byty za účelem pronájmu, coby diverzifikace svých činností a druhů příjmů – což je dost možná ukázka budoucího modelu, kdy budeme následovat i další země, kde většina obyvatel je zvyklá bydlet v nájmu a nikoli ve vlastním bydlení.
Realitní trh se sice zpomalil, nicméně se nezastavil – faktorem, který může mít vliv na nabídku nemovitostí na trhu je právě konec fixace zmiňované úrokové míry pro osoby s hypotečním úvěrem z roku 2017 – několikanásobný růst úrokové míry může způsobit nutnost prodeje nemovitostí, čímž se zvýší nabídka trhu – díky tomu i dalším důvodům, které jsme představili v našem minulém příspěvku o vlivu konfliktu na Ukrajině je dost možné, že se realitní trh stane trhem kupujícího – ten si bude moci opět vybírat z širší nabídky nemovitostí.
Zdroje:
https://www.cnb.cz/cs/cnb-news/tiskove-zpravy/CNB-nove-nastavi-limity-ukazatelu-LTV-DTI-a-DSTI-u-hypotecnich-uveru-zvysi-i-proticyklickou-kapitalovou-rezervu-na-2-/
